CUARENTENA / QUÉ HACEMOS CON LOS ALQUILERES ?

Abundan las consultas por parte de los Agentes Oficiales de Lotería, alertados por la profusa difusión de opiniones que distintos abogados vierten en diferente medios periodísticos, sobre el pago de alquileres de locales comerciales que no generan ingreso alguno dada la inactividad dispuesta por Autoridades Nacionales y Provinciales, frente la pandemia mundial de COVID-19.-

No cabe duda alguna que los efectos jurídicos que ocasiona la pandemia de COVID-19, ha alterado el curso normal de todos los contratos, pero resulta imposible pluralizar una respuesta a las consultas de los Agentes Oficiales de Lotería, ya que cada contrato en particular será la base para el litigio o la negociación, conforme a las obligaciones que cada una de las partes hayan asumido en el mismo.-

Sí podremos, en todo caso, dar pautas generales sobre el tema para que cada Agente Oficial, se conduzca en lo singular con lo mejor posible.-

El “contrato de alquiler” es un acuerdo de partes en el que la ley establece derechos y obligaciones a cada una de ellas. Al locador entregar el uso y goce temporario de una cosa a cambio de un pago de un precio en dinero que abonará el locatario.- Como en todas las obligaciones, desde lo jurídico, se exige que ambas partes obren de buena fe.-

Las posibles respuestas al interrogatorio planteado, giran en su mayoría en torno a la invocación del artículo 1203 del CCyC.-

El citado artículo versa sobre la “Frustración del uso o goce de la cosa”, precisando que “[…] Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.-

Las opiniones se basan en que si el locatario pudiera usar la cosa (local alquilado), pero no percibir los frutos que por causa del contrato de locación le hubieran correspondido (renta comercial del trabajo de la Agencia), quedaría habilitado a pedir la suspensión del contrato, si dicha circunstancia pudiera considerarse como frustratoria del fin contractual previsto.–

Existen también quienes opinan que la solución se encontraría en la invocación de la ”teoría de la imprevisión” que en nuestro ordenamiento normativo recepta el art. 1091 del CCyC que reza: “Imprevisión. Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia”.-

El contrato de alquiler es un contrato conmutativo ya que genera prestaciones equivalentes para cada una de las partes, por lo que de verificarse los presupuestos de la “imprevisión”, una de las partes podrá pedir la resolución total o parcial del contrato, o la adecuación del mismo solicitando que continúe.-

En nuestra legislación los efectos de “caso fortuito o fuerza mayor” (art.1733 CCyC), e “imprevisión (art.1091 CCyC), operan de similar modo y para invocar la excepción al cumplimiento se deberá demostrar la relación causa-efecto entre la pandemia y el incumplimiento (art.1736 CCyC).-

También es cierto que si bien el locatario, invocando las causales citadas puede solicitar la excepción al cumplimiento del pago al alquiler, nada dispone la ley para que el locador esté obligado a aceptarlo; por lo que bien puede reconvenir solicitando la resolución del contrato dando por extinguida la obligación.-

Vale aclarar además que en casi todos estos artículos periodísticos, se manifiesta que no existe aún jurisprudencia que avale estas opiniones, lo que lleva a pensar que si hubo planteos judiciales sobre esta cuestión fundados en estos términos, aún no se han resuelto, o en su defecto estos planteos no existen porque hubo un estadio previo, que es la negociación entre las partes.-

Esto último, tiene también aristas que deberán observarse individualmente, porque habrá que considerar que hay rentistas que obtienen ese dinero para sobrevivir y que sin él verían en grave riesgo su manutención. En tanto que hay otros que acumulan gran cantidad de viviendas, edificios enteros y hasta superficies equivalentes a barrios enteros como, por ejemplo, la empresa IRSA, citada en algún artículo periodístico.- Tampoco es lo mismo el Agente Oficial que ubicado en el local en un lugar determinado, podría reanudar su actividad en otro lugar distinto en caso que el locador de por rescindido el contrato, que el que no lo puede hacer.-

Sería presuntuoso y hasta aventurado asegurar cuál es la solución perfecta al tema; pero lo que si no dejaremos de enfatizar es que por tratarse de situaciones extraordinarias que afectan a ambas partes del contrato, éstas deberán extremar la aplicación de los principios de la buena fe que impera en el cumplimiento del mismo (art.961 CCyC) al momento de evaluar costos y pérdidas para elegir la vía judicial o encarar una negociación en base a la teoría del esfuerzo compartido, lo que ayudaría en gran medida a minimizar los perjuicios que ocasiona la presente situación total y absolutamente imprevista para las partes.-

De encararse negociaciones extrajudiciales, no existen formas preestablecidas para iniciarlas, pero se recomienda que tanto la notificación de esta intención como su resultado, se plasmen por escrito a los fines de que ambas partes cuenten con constancias fehacientes de ello.

DEPARTAMENTO LEGAL CAOLAB

 

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Updated: 18 abril, 2020 — 3:28 pm